Як законно здавати квартиру в оренду і сплачувати податки в Україні

Сдавати квартиру в оренду — це стабільне джерело пасивного доходу для багатьох українців. Однак, щоб уникнути проблем із законодавством та податковою службою, важливо діяти в правовому полі. Легалізація оренди захищає ваші права як власника, дозволяє офіційно підтвердити доходи і уникає значних штрафів. Розберемося крок за кроком, як правильно організувати цей процес у 2026 році.

Хто зобов’язаний сплачувати податки з оренди?

Згідно з роз’ясненнями ДПС, податки з доходів від оренди майна зобов’язані сплачувати фізичні особи-резиденти України, які не зареєстровані як ФОП, але отримують дохід від здачі в оренду нерухомості (квартири, будинки) або рухомого майна іншим фізичним особам. Це правило діє, якщо ваш орендар не є податковим агентом, тобто не утримує та не перераховує податки за вас.

Якщо ж орендарем виступає юридична особа або ФОП, то він і є податковим агентом і зобов’язаний самостійно сплатити податки з орендної плати, яку ви отримуєте. У такому разі вам не потрібно подавати декларацію.

Не потрібно декларувати дохід, якщо:

• Його сума не перевищувала неоподатковуваний мінімум.
• Податки вже були сплачені податковим агентом (юрособою або ФОП).

Які податки сплачуються та як їх розрахувати

Дохід від оренди оподатковується двома основними платежами:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): ставка 18%.
• Військовий збір: ставка 1,5%.

Загальне податкове навантаження становить 19,5%.

Важливий нюанс: З 2027 року за запровадження законопроєкту №15111-д загальна ставка податків для орендодавців житла має скоротитися з 23% до 10% (5% ПДФО + 5% військового збору), що є вагомим стимулом для легалізації.

Приклад розрахунку податку станом на 2026 рік: Якщо річна орендна плата за квартиру становить 120 000 грн, то сума податків буде такою:

• ПДФО: 120 000 грн × 18% = 21 600 грн
• Військовий збір: 120 000 грн × 1,5% = 1 800 грн
• Разом до сплати: 23 400 грн

Зверніть увагу, що витрати на ремонт, комунальні послуги чи обслуговування майна не зменшують базу оподаткування, якщо ви не зареєстровані як ФОП.

Ключовий крок: укладання договору оренди

Наявність письмового договору оренди — це основа легальної діяльності. Це не формальність, а ваша юридична безпека. Договір підтверджує законність відносин між власником і орендарем, фіксує суму орендної плати та допомагає уникнути суперечок.

З 2024 року співпраця між державними органами та ОСББ/керуючими компаніями посилилася, тому приховувати факти оренди стає все складніше. Договір також визначає, хто є орендарем — фізична особа чи підприємець, — що безпосередньо впливає на ваші податкові зобов’язання.

Декларування доходів: строки та процедура

Якщо ви здаєте квартиру фізичній особі, ви зобов’язані подати річну Декларацію про майновий стан і доходи.

• Строк подання декларації за 2026 рік: до 1 травня 2027 року.
• Строк сплати податків, зазначених у декларації: до 1 серпня 2027 року.

Подати декларацію можна кількома способами:

1. Онлайн через Електронний кабінет платника податків на сайті ДПС або в мобільному застосунку «Моя податкова». Це найшвидший і найзручніший спосіб.
2. Особисто або через уповноважену особу в податковій інспекції за місцем реєстрації.
3. Поштою (рекомендованим листом).

Доходи від оренди вказуються у Розділі VIII декларації.

Особливий випадок: коли оренда стає підприємницькою діяльністю

Якщо ви систематично здаєте житло на короткий термін (подобово), наприклад, через платформи типу Booking.com або Airbnb, податкова може визнати таку діяльність підприємницькою. У цьому випадку необхідно зареєструватися як фізична особа-підприємець (ФОП).

Найпоширеніший варіант для орендодавців — це ФОП 3-ї групи на єдиному податку. За цією системою ви сплачуєте:

• Податок у розмірі 5% від доходу.
• Єдиний соціальний внесок (ЄСВ). Станом на 2026 рік мінімальний розмір ЄСВ становить 1902,34 грн на місяць.

Цей шлях може бути вигіднішим при високих доходах, оскільки дозволяє зменшувати податкову базу на документально підтверджені витрати, пов’язані з орендою (комунальні послуги, ремонт, придбання меблів тощо). Як приклад такої легалізації наводить Міністерство фінансів.

Відповідальність за ухилення від сплати податків

Несвоєчасне подання декларації або несвоєчасна сплата податків тягнуть за собою фінансові санкції:

• Штраф за неподання декларації: 340 грн за кожне порушення. За повторне порушення протягом року штраф зростає до 1020 грн.
• Штраф за несвоєчасну сплату податку: 25% від неуспішної суми податку, а при повторному порушенні — 50%.
• Пеня за кожен день прострочення платежу.

Часті запитання

Чи потрібно сплачувати податки щоквартально? Якщо ви здаєте майно фізичній особі без реєстрації ФОП, основним документом є річна декларація. Податок сплачується одноразово до 1 серпня. Хоча Податковий кодекс передбачає можливість щоквартальної сплати, сума вважається неузгодженою до подачі річної декларації, тому штрафів за прострочення квартальних платежів не передбачено.

Як здавати в оренду, якщо я не резидент України? Фізична особа-нерезидент може здавати нерухомість в оренду в Україні виключно через фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента, яка виступатиме уповноваженою особою та податковим агентом. Пряма оренда нерезидентом фізичній особі вважається ухиленням від сплати податків.

Що робити, якщо орендна плата за договором нижча за ринкову? Орендна плата в договорі не може бути нижчою за мінімальну суму, визначену спеціальною методикою Кабінету Міністрів, яка враховує площу, місце розташування та інші фактори. Радьте уточнити цю мінімальну суму в місцевих органах влади, щоб уникнути претензій з боку ДПС.

Легальна оренда — це не лише виконання громадянського обов’язку, але й інвестиція у власну безпеку та спокій. Умови можуть оновлюватися, тому перед укладанням угоди рекомендується проконсультуватися з податковим консультантом або звернутися до Центру обслуговування платників податків.