Укриття в ЖК: вимоги закону та як перевірити захисну споруду

З вересня 2026 року в Україні набув чинності закон № 4778-IX, який робить будівництво укриттів обов’язковою вимогою для всіх нових житлових комплексів. Це означає, що жоден новий багатоквартирний будинок не може бути введений в експлуатацію без належно облаштованого сховища цивільного захисту. Для потенційних покупців квартир у новобудовах наявність і якість такого укриття стає одним з ключових критеріїв вибору.

Юридичні вимоги до укриттів у новобудовах

Законодавча база, що регулює цю сферу, постійно вдосконалюється. Верховна Рада України зазначає, що новий закон № 4778-IX, підписаний Президентом у березні 2026 року, вдосконалює систему цивільного захисту та передбачає обов’язкове будівництво укриттів для всіх нових житлових та інфраструктурних об’єктів. Документ інтегрує схеми захисних споруд безпосередньо в містобудівну документацію.

Ключові вимоги до захисних споруд визначені Державними будівельними нормами (ДБН). Згідно з Кабінетом Міністрів України, діють норми ДБН В.1.2-4:2019 «Інженерно-технічні заходи цивільного захисту» та зміни до ДБН В.2.2-5-97 «Будинки і споруди. Захисні споруди цивільного захисту». Вони передбачають:

• Автономність: Можливість безперервного перебування людей щонайменше протягом 48 годин.
• Вентиляція: Наявність системи фільтро-вентиляції.
• Доступність: Обов’язкове забезпечення доступності для маломобільних груп населення.
• Два виходи: Наявність як мінімум двох незалежних виходів для евакуації.

Як повідомляє, закон також передбачає можливість будівництва модульних протирадіаційних укриттів місткістю до 50 осіб, які також мають відповідати вимогам 48-годинної автономності.

Хто відповідає за укриття в ЖК?

Відповідальність за наявність і стан укриття несе забудовник. Саме він зобов’язаний спроектувати, побудувати і ввести захисну споруду в експлуатацію разом із будинком. Після введення будинку в експлуатацію та формування ОСББ відповідальність за утримання, облаштування та облік укриття переходить на балансоутримувача — або ж ОСББ, або управляючу компанію.

Згідно з, органи місцевого самоврядування (ОМС) та ДСНС відповідають за формування фонду таких споруд та їх моніторинг. Однак на практиці часто виникає «колегіальна безвідповідальність», коли органи влади посилаються на відсутність фінансування у балансоутримувачів, а ті — на відсутність допомоги з боку ОМС.

Як перевірити укриття перед купівлею квартири?

Перш ніж укладати договір купівлі-продажу, майбутній власник житла має право та повинен переконатися в наявності та належному стані сховища. Ось практичний алгоритм дій.

1. Вивчіть проєктну документацію та дозволи забудовника

На етапі вибору ЖК звертайте увагу на те, чи включене укриття в проєктну документацію. Забудовник зобов’язаний надавати цю інформацію. Запитайте прямо:

• Чи передбачено сховище в цьому будинку/комплексі?
• Який тип укриття (сховище, протирадіаційне укриття)?
• Де воно розташоване?
• Яка його місткість?

2. Перевірте акт введення в експлуатацію

Це найважливіший документ. Без належно оформленого укриття Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) не має права підписувати акт про введення об’єкта в експлуатацію. Вимагайте у забудовника ознайомити вас з цим актом і переконайтеся, що в ньому є відмітка про прийняття захисної споруди.

3. Оцініть фізичний стан укриття

Якщо є можливість, особисто огляньте приміщення. Зверніть увагу на:

• Доступність: Чи є окремий вхід, чи легко його знайти? Чи облаштований пандус для людей з обмеженими можливостями?
• Технічний стан: Чи є ознаки вологи, тріщини? Чи працює герметичність дверей?
• Комунікації: Чи наявні системи вентиляції, електропостачання, зв’язку, санвузол?
• Облаштування: Чи є лавки, джерела аварійного освітлення, аптечки, запаси води?

4. З’ясуйте, чи взяте укриття на облік

Згідно з Постановою Кабміну, всі захисні споруди мають бути взяті на облік у фонді захисних споруд цивільного захисту. Це робить балансоутримувач (ОСББ) разом з органами місцевого самоврядування. Запитання про статус обліку можна спрямувати до правління ОСББ або до місцевої адміністрації.

5. Увага до старих будинків

Важливо розуміти, що новий закон стосується переважно новобудов. Старий житловий фонд, як зазначає, часто має лише «найпростіші укриття» — звичайні підвали, які були юридично прирівняні до захисних споруд. Їхній стан і відповідність сучасним нормам (48 годин автономності тощо) часто викликає сумніви. При купівлі житла в старому фонді цей фактор слід оцінювати особливо ретельно.

Часті запитання

Чи можуть не прийняти будинок в експлуатацію через укриття? Так, абсолютно. Згідно з законом, наявність відповідного вимогам укриття є обов’язковою умовою для отримання забудовником акта про введення об’єкта в експлуатацію. Без цього документа продаж квартир є незаконною.

Хто має фінансувати утримання та ремонт укриття в уже зданому будинку? Після формування ОСББ всі витрати на утримання майна спільної власності, до якого належить і укриття, покладаються на власників квартир. Це передбачає внесення коштів на поточний ремонт, закупівлю необхідного обладнання (наприклад, генераторів, засобів зв’язку) тощо.

Чи може ОСББ відмовитися від утримання укриття? Ні. Відповідно до Кодексу цивільного захисту України, балансоутримувач (яким є ОСББ) несе пряму відповідальність за утримання захисної споруди у належному стані. Це не право, а обов’язок, передбачений законом.