Податки при купівлі та продажу нерухомості у 2026 році: повний гайд

Операції з нерухомістю в Україні супроводжуються суттєвими податковими зобов’язаннями, які зазнали важливих змін. З 1 грудня 2024 року основним фактором стало підвищення ставки військового збору з 1,5% до 5%, що значно вплинуло на загальну суму витрат при продажі житла. Розмір податків залежить від низки умов: терміну володіння, кількості продажів за рік, типу нерухомості та наявності документів, що підтверджують витрати на її придбання. Розберемося детально, хто, коли і скільки платить у 2026 році.

Податкові зобов’язання продавця нерухомості

Основне податкове навантаження під час продажу нерухомості лягає на продавця. Він зобов’язаний сплатити два основних платежі: податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір. Їх розмір визначається двома ключовими факторами: який за рахунком це продаж протягом календарного року і як довго об’єкт перебував у власності.

Ставки податків при продажі

Відповідно до податкового законодавства та роз’яснень ДПС, діють такі правила:

• Перший продаж нерухомості протягом року:

• Понад 3 роки володіння: ПДФО 0%, військовий збір 0%. Це повне звільнення від оподаткування.

• До 3 років володіння: ПДФО 5% + військовий збір 5%. Загальне податкове навантаження складає 10%.

• Другий та наступний продаж протягом року:

• Незалежно від терміну володіння: ПДФО 18% + військовий збір 5%. Загальне податкове навантаження складає 23%.

Важливо зауважити, що військовий збір сплачується лише у випадках, коли нараховується ПДФО. Якщо продаж звільнений від податку на доходи, військовий збір також не стягується.

Як розрахувати базу оподаткування

Тут також є важливий нюанс, який впливає на кінцеву суму податку:

• За наявності документів: Якщо у продавця є документи, що підтверджують початкову вартість придбання нерухомості (наприклад, договір купівлі-продажу), податок нараховується не на всю суму продажу, а лише на різницю (дохід) між ціною купівлі та ціною продажу.
• За відсутності документів: Якщо таких документів немає (наприклад, нерухомість отримана в дар, крім спадку), податок розраховується з усієї суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу.

Важливі нюанси та пільги

Не вся нерухомість оподатковується за однаковими правилами. Законом передбачені винятки та пільги.

• Спадкова нерухомість: Продаж нерухомості, отриманої у спадок від родичів першого ступеня, звільняється від оподаткування незалежно від терміну володіння. Ця норма не поширюється на майно, отримане в дар.
• Комерційна нерухомість: Об’єкти комерційної нерухомості (нежитлові приміщення, офіси) оподатковуються завжди, незалежно від терміну володіння та кількості угод за рік. Ставки застосовуються ті самі: 5%+5% або 18%+5% залежно від порядкового номера продажу в році.
• Подарунок: Нерухомість, отримана в дар, оподатковується за загальними правилами і не прирівнюється до спадщини.
• Швидкий перепродаж: Якщо ви придбали та продали об’єкт нерухомості в межах одного місяця, податок на нерухоме майно (майновий податок) за такий об’єкт не нараховується. Для цього потрібно мати документальне підтвердження угод.

Обов’язки покупця та інші витрати

Покупець нерухомості не сплачує ПДФО чи військовий збір з цієї операції. Його основні витрати:

1. Державне мито за реєстрацію права власності. Його розмір не змінився і зазвичай становить 1 прожитковий мінімум для працездатних громадян (станом на листопад 2026 року це 3201 гривня). Це мито може бути розподілене між сторонами угоди за домовленістю.
2. Податок на нерухоме майно (майновий податок). Цей щорічний податок сплачує власник. Він нараховується, зокрема, якщо загальна площа житлової нерухомості перевищує 300 кв. метрів. Розмір податку — 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт.

Декларування та сплата податків

Якщо ви продали нерухомість і з цього доходу маєте сплатити податки, ви зобов’язані:

• До 1 травня 2027 року подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи за 2026 рік. У ній потрібно зазначити дохід від продажу та розрахувати суму податкових зобов’язань.
• До 1 серпня 2027 року сплатити визначені податкові зобов’язання (ПДФО та військовий збір).

Невиконання цих зобов’язань тягне за собою нарахування штрафних санкцій з боку податкових органів.

Часті запитання

Чи потрібно платити податок, якщо я продаю єдину квартиру, якою володію 5 років? Ні. Якщо це ваша перша угода з продажу нерухомості протягом 2026 року і ви володіли об’єктом понад 3 роки, ви повністю звільнені від сплати ПДФО та військового збору.

Які податки, якщо я продаю дві квартири в одному році? Перша квартира оподатковується за стандартними правилами (0% якщо понад 3 роки, або 5%+5% якщо менше). Друга квартира буде оподатковуватися за повною ставкою незалежно від терміну володіння: 18% ПДФО + 5% військового збору.

Чи можна зменшити податкову базу, якщо я купив квартиру дорожче, ніж продаю? Так, якщо ви можете документально підтвердити ціну її придбання. У такому разі податок нараховуватиметься не на всю суму продажу, а лише на різницю між ціною продажу та ціною купівлі. Якщо ця різниця від’ємна (збиток), податкових зобов’язань не виникає.

У всіх випадках потрібно подавати декларацію? Декларацію потрібно подавати у всіх випадках, коли ви отримали дохід від продажу нерухомості, що підлягає оподаткуванню. Якщо ви повністю звільнені від сплати податку (наприклад, перший продаж понад 3 роки), подавати декларацію не потрібно. Однак у складних ситуаціях (наприклад, при зменшенні бази оподаткування) раціонально проконсультуватися з податковим консультантом.