Як оформити іпотеку в Україні у 2026 році: покрокова інструкція

Оформлення іпотеки в Україні у 2026 році переважно відбувається через державну програму «єОселя», яка пропонує пільгові умови кредитування. Це можливість придбати власне житло за доступною процентною ставкою, спираючись на підтримку держави. Процес максимально автоматизований через застосунок «Дія», що значно спрощує отримання попереднього рішення від банків. Нижче — детальна покрокова інструкція, актуальна на листопад 2026 року.

Умови програми «єОселя» у 2026 році

Перед тим як розпочати оформлення, важливо розуміти базові вимоги та умови, на яких надається іпотека.

Хто може взяти участь? Участь у програмі доступна для громадян України, які:

• Старші за 18 років на дату оформлення кредиту та не старші 70 років на дату його погашення.
• Є платоспроможними (мають підтверджений офіційний дохід).
• Не мають власного житла взагалі або воно не відповідає встановленим нормативам за площею (наприклад, менше 52,5 м² для однієї особи чи 73,5 м² для сім’ї з 2–3 осіб) або розташоване в зоні бойових дій/окупованій території.
• Не фігурують у санкційних списках і не беруть участь в інших держпрограмах із забезпечення житлом.

Основні фінансові умови:

• Пільгова ставка: на перші 10 років — 3% або 7% річних; з 11-го року — 6% або 10% річних. Ставка 3% діє для ветеранів, сімей полеглих Героїв, військовослужбовців, медиків, педагогів та науковців.
• Максимальний строк кредиту: до 20 років.
• Перший внесок: для більшості категорій — мінімум 20% від вартості житла. Для молоді до 25 років — мінімум 10%.
• Максимальна сума кредиту: банки найчастіше готові надати до 2 млн грн.

Покрокова інструкція оформлення іпотеки

Оформлення іпотеки за програмою «єОселя» складається з кількох ключових етапів, основним інструментом для яких є застосунок «Дія».

Крок 1: Подача заяви через «Дію»

Для початку необхідно зайти в додаток «Дія», знайти в розділі «Послуги» (або «Сервіси») вкладку «єОселя» і заповнити електронну заяву. Система запропонує вказати:

• сімейний стан;
• місце роботи та рівень доходу;
• наявність поручителів;
• суму першого внеску.

Після заповнення та підписання заяви «Дія.Підписом» система сформує попереднє рішення. Заявка розглядається акредитованими банками-учасниками програми, серед які Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sense Bank та інші.

Крок 2: Отримання попередніх пропозицій від банків

Після опрацювання заяви в «Дії» з’являться попередні кредитні пропозиції від тих банків, які готові розглянути вашу кандидатуру. У повідомленні зазначатиметься орієнтовна сума кредиту. Важливо розуміти, що це лише попереднє погодження. Остаточне рішення банк ухвалить після вибору конкретного житла та подання повного пакету документів.

На цьому етапі вам потрібно обрати один з банків, що запропонував найкращі умови.

Крок 3: Вибір житла

Після попереднього схвалення позичальник має 30 днів, щоб знайти та обрати житло. Воно може бути на первинному або вторинному ринку, а також приватним будинком.

Вимоги до житла:

• Площа: Максимальна площа квартири не може перевищувати 52,5 м² для однієї людини, 73,5 м² для сім’ї з 2–3 осіб, плюс додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї (до 21 року), але не більше 115,5 м² загалом.
• Вік будинку: Залежить від категорії позичальника та регіону. Для більшості категорій на вторинному ринку будинок має бути введений в експлуатацію не більше ніж 3 роки тому (у деяких прифронтових областях — до 20 років). Квартири в новобудовах мають бути в акредитованих банком житлових комплексах.
• Розташування: Житло має знаходитися на території України, за винятком тимчасово окупованих територій та районів активних бойових дій.

Рекомендація: Якщо ви плануєте купувати квартиру в новобудові, переконайтеся, що житловий комплекс акредитований оператором програми «Укрфінжитло» та вашим банком. Перелік акредитованих об’єктів є на сайтах банків та Укрфінжитло.

Крок 4: Подання документів до банку та остаточне схвалення

Обрали житло? Наступний крок — звернення до вашого банку з повним пакетом документів для фінальної перевірки та оцінки платоспроможності. Банк проведе оцінку обраної нерухомості.

Які документи знадобляться (оригінали):

• Паспорт та ідентифікаційний код.
• Довідка про доходи (за останні 3–6 місяців).
• Трудова книжка або договір про працю.
• Документи на житло, яке купуєте (договір купівлі-продажу, технічний паспорт тощо).
• Свідоцтва про народження дітей (якщо вони є і не додані в «Дію»).
• Документи поручителів або членів сім’ї, чий дохід враховується (за потребою).

Банк ретельно перевірить вашу кредитну історію, тому важливо, щоб не було серйозних прострочень.

Крок 5: Укладення договорів

Після остаточного схвалення кредиту банком ви разом із продавцем житла укладаєте договір купівлі-продажу. Паралельно ви підписуєте з банком кредитний договір та договір іпотеки. Кредитні кошти банк перераховує безпосередньо на рахунок продавця нерухомості, яка оформляється у вашу власність із заставним правом банку.

Часті запитання

Чи можна взяти іпотеку, якщо мені 23 роки і я не маю великого доходу? Так, для молоді до 25 років діє пільгова умова щодо першого внеску — мінімум 10% замість 20%. Крім того, банк може врахувати дохід ваших батьків, якщо вони виступають поручителями, що значно підвищує шанси на схвалення кредиту.

Скільки часу займає весь процес від подачі заяви до отримання ключів? Попереднє рішення через «Дію» можна отримати вже протягом 24 годин. Після цього вам дається 30 днів на вибір житла. Фінальне оформлення в банку після подачі всіх документів може зайняти від кількох тижнів до місяця, залежно від швидкості роботи банку та оформлення нерухомості.

Що робити, якщо я знайшов квартиру, але будинок старший за 3 роки? Умови програми суворо регламентують вік будинку на вторинному ринку. Для більшості категорій позичальників він не може перевищувати 3 роки (окрім винятків для ВПО та деяких категорій у прифронтових областях, де ліміт становить 20 років). Якщо будинок не відповідає вимогам, придбати в ньому квартиру за програмою «єОселя» не вийде. Радимо заздалегідь уточнювати цю інформацію.